il posizionamento dell’immobile in una zona poco richiesta o le purtroppo frequenti difformità edilizie, urbanistiche, catastali di cui ho ampiamente parlato in altri articoli e che si spera molte non esistano più dopo l'odierno DL Salva Casa.
Tra tutte queste ragioni però ci sono due errori esiziali che spesso commette chi vende:
- Sbaglia il prezzo di vendita
- Presenta male il proprio immobile
Sebbene lo sbagliare il prezzo di vendita e le sue motivazioni siano stati oggetto di un altro articolo, è utile qui ricordare il motivo per cui sbagliare il prezzo di vendita sia l’errore più grande.
Gli immobili che restano sul mercato per più di 6 mesi inducono nei possibili acquirenti la convinzione che la casa debba avere un qualche difetto che ne stia bloccando la vendita, con le conseguenze che si possono intuire.
Detto questo, qualunque immobile ha un prezzo che qualcuno sarà disposto a pagare.
L’esperienza negli anni mi ha portato alla convinzione che chi vende un immobile sappia benissimo qual è il giusto prezzo di mercato, ma proverà sempre a chiedere di più, sottovalutando che anche chi compra conosce questo prezzo e che, all’opposto, cercherà sempre di pagarlo di meno, figuriamoci quindi se sarà disposto a pagarlo di più.
Questo blocca la vendita e ciò è male perché statisticamente maggiore è il tempo per cui un immobile viene proposto in vendita, minore sarà il prezzo a cui alla fine verrà venduto rispetto a quello proposto inizialmente.
Comunque, sebbene sbagliare il prezzo sia l’errore più grande in assoluto che frena una vendita, il presentare male l’immobile stesso è qualcosa di altrettanto deleterio.
Intanto perché amplifica il primo errore.
Infatti è evidente che se quando si pone in vendita un appartamento ad un prezzo superiore al valore di mercato, lo si presenta pure male, si otterrà solo di peggiorare nei possibili acquirenti la percezione, che hanno già, di trovarsi di fronte ad un immobile troppo caro.
Ma Attenzione! Presentare male il proprio immobile può addirittura far percepire troppo alto il prezzo di vendita anche quando non è vero.
Questo perché gli acquisti sono sempre legati alla sensazione emotiva che suscita l’oggetto in vendita.
Infatti nessun autosalone porrebbe mai in vendita un’auto sporca di fango o con l’abitacolo pieno di oggetti o peggio con la carrozzeria piena di graffi e ammaccature.
Ovviamente perché la sua vista susciterebbe emozioni negative nei possibili acquirenti anche se il prezzo di vendita fosse corretto per i km percorsi, il modello dell’auto e la data della sua immatricolazione.
Da qui la famosa massima di Oscar Wilde “Non avrai mai una seconda occasione di fare una buona prima impressione”
Ci sono poi studi scientifici, utilizzati anche in alcune pubblicità, che dicono che sono i primi 7 secondi che determineranno che opinione ci faremo di qualcuno e perciò di qualcosa.
Contrariamente a quello che pensano in molti quindi, il modo per vendere al miglior prezzo di mercato e velocemente una casa è sicuramente di partire subito con il prezzo corretto, ma sarebbe anche importante farlo con l’immobile presentato subito al meglio delle sue possibilità, magari con l’aiuto di un Home Stager professionista.
Vito Desanguine
24 Maggio 2024
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